Confier la construction de votre maison à un professionnel
Plusieurs options s’offrent à vous.
Choisir la bonne option peut s’avérer être en fait un choix très délicat. Se lancer seul ou de faire assister par un professionnel, est sans conteste LE choix le plus important de toutes vos démarches. En effet il convient de ne pas se tromper sous peine de vivre une véritable épopée.
Un rêve qui peut très vite tourner au cauchemar. Vous allez tout d’abord faire le choix de vous tourner vers un architecte, une entreprise générale, un promoteur, ou un artisan.
Vous devrez ensuite accepter et signer les devis, puis signer des contrats qui vous garantiront jusqu’au parachèvement des travaux. Ce qui revient à dire que vous allez confier tout votre argent pendant un temps à des tiers.
Il faut donc ressembler un maximum d’informations sur ces sociétés avant toute signature.
Il existe une catégorie de professionnels qui peuvent utilement vous conseiller dans vos démarches. Vous pourrez ainsi éviter de nombreux écueils. Lorsque vous vous adressez à des professionnels pour faire construire votre maison,
vous disposez souvent de plusieurs options possibles : selon que vous possédiez déjà votre terrain, vos plans, des devis, vous préférez une maison isolée ou dans un lotissement,
1/ Propriétaire du terrain et des plans
Dans ce cas de figure vous avez déjà votre terrain et des plans que vous avez réalisés ou que votre meilleur ami à établis pour vous. Vous décidez de faire appel à une entreprise générale de bâtiment qui devra vous livrer une maison clé en main. Vous allez donc signer
Un : contrat d’entreprise. vous pourrez toutefois vous faire assister d’un architecte ou d’un courtier en travaux, d’un contrôleur technique, ou d’un bureau d’études. Selon les cas de figures et devant la complexité de l’ouvrage à réaliser il est parfois fortement conseillée de faire appel à ce type de professionnel.
2/ Propriétaire du terrain seulement.
Vous devrez dans ce cas choisir votre future maison sur photos, et plans, ou vue 3 D si vous avez la possibilité de tomber sur un professionnel équipé. Là encore vous pourrez consulter un architecte, un courtier en travaux, un bureau d’études, et une entreprise du bâtiment. Une fois que vous aurez fait votre choix, il ne restera plus qu’à vous lancer…
La procédure à suivre sera alors la suivante :
- A) Vous signez alors un : contrat de construction de maison individuelle sur plan dans lequel vous devrez retrouver : la description précise et complète de la maison : plans surfaces, nombre de pièces, dégagements, dépendances, éléments d’équipements intérieurs et extérieurs.
*La notice descriptive suivant un modèle officiel.
*L’affirmation que le projet est conforme aux règles de l’urbanisme et de l’habitation.
*La date de livraison.
* Le prix total tout compris.
* l’échelonnement des versements, ou deux cas sont à considérer :
* Le constructeur est cautionné par un organisme extérieur (banque)
C’est ce que l’on nomme la garantie extrinsèque.
Les versements se réalisent en général de la façon suivante :
-5% à la signature du contrat.
-15% à l’obtention du permis.
-20% à la fin des fondations.
-55% à la mise hors d’eau. 95% 0 l’achèvement des travaux.
-95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie et chauffage…
-Le solde sera versé à la réception des travaux sauf dans le cas de réserves ou ces 5% restant seront consignés.
* Le constructeur n’est pas cautionné par un organisme extérieur.
C’est ce que l’on nomme la garantie intrinsèque.
Dans ce cas les versements cumulés sont plus réduits et « serrent » de près le déroulement des travaux :
-3% à la signature
-20% à la fin des fondations,
-45% à la mise hors d’eau,
-75% achèvement des travaux d’équipement de plomberie, menuiserie, chauffage.
-Le solde sera versé à la réception des travaux. En cas de réserves 15% pourront être consignés.
Réception :
Elle se fait avec le constructeur à la fin des travaux. Les trois possibilités qui se présentent sont les mêmes que dans le cas du contrat d’entreprise.
Garanties :
Toutes les garanties doivent bien entendu, figurer dans le contrat.
*Si le permis de construire n’est pas accordé, une clause doit prévoir l’annulation du contrat et le remboursement des sommes versées.
* Prévoir une clause vous permettant de résilier le contrat si le prix de fondations imprévues se révèle trop élevé.
*Garantie intrinsèque ou garantie extrinsèque.
*retenue de garantie.
*garantie biennale.
*garantie décennale.
- B) Vous pouvez mandater un spécialiste ou une société qui signe en votre nom. Dans ce cas vous devrez signer un : contrat de promotion immobilière.
Article 1831-1
Modifié par Loi n°78-12 du 4 janvier 1978 – art. 5 JORF 5 janvier 1978 en vigueur le 1er janvier 1979.
C’est le promoteur qui est mandaté pour accomplir toutes les opérations nécessaires à la bonne fin des opérations.
Doivent figurer sur le Contrat les clauses suivantes :
*la description exacte du terrain.
*la description détaillée de la maison.
* le délai des travaux.
*le prix convenu.
*l’échelonnement des versements cumulés en fonction du montant total :
-15% à l’achèvement des fondations,
-70% à la mise hors d’eau.
-Le solde sera versé à l’achèvement des travaux.
Avant le versement, le promoteur devra vous fournir la justification de l’état d’avancement des travaux.
Réception : (Voir plus haut contrat d’entreprise.)
La mission du constructeur (promoteur) prend fin lorsque les conditions suivantes sont remplies.
*Réception des travaux effectuée et réserves éventuelles levées.
* comptes entre entreprises arrêtés
Garanties à fournir :
Le promoteur doit être cautionné par un organisme financier.
Garantie Biennale.
Garantie décennale.
3/ ni terrain ni plans.
Vous ne possédez rien encore. Vous pourrez opter pour une maison groupée, accolée, ou isolée, construite avec d’autres dans un ensemble nommé lotissement. Vendu et produit par des promoteurs.
Vous pourrez aussi acheter un terrain et des plans à une société spécialisée vendant sur catalogue, (book). Dans ces deux cas se sera le contrat de vente d’immeuble à construire
Article L261-1
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 – art. 80 JORF 16 juillet 2006
Ainsi qu’il est dit à l’article 1601-1 du code civil :
» La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.
- A) Un contrat de réservation.
Les clauses comprennent : la description exacte et détaillées de la future maison, la description des matériaux, et la situation de la maison, ainsi que bien sûr son prix, la date de signature du contrat, le montant et les conditions de prêt.
Le dépôt de garantie.
C’est le seul exigible et il est limité à 5% du prix de vente. Il ne pourra pas être utilisé avant la signature du contrat.il devra être remis au notaire ou un établissement financier.
Le dépôt de garantie peut être remboursé, après renoncement à la signature du contrat dans les cas suivants :
*non-respect de délais
*augmentation du prix supérieur à 5%
*montant des prêts inférieurs à 10% du montant prévu.
*non-concordance de la description du logement sur le contrat de vente et sur le contrat de réservation.
*non fourniture d’un des équipements prévus.
- B) Le contrat de vente.
Vous signerez devant un notaire, qui vous remettra le certificat d’urbanisme. Vous devrez alors vous renseigner avec attention sur les éventuelles servitudes du terrain et du logement. Vous assurer que le logement et le terrain ne sont grevés d’aucune hypothèque autre que celles garantissant le remboursement des prêts. Le contrat pourra revêtir deux formes.
La vente en l’état futur d’achèvement : dans ce cas précis vous devenez propriétaire du sol et de ce qui est construit dès la signature. Vous devenez propriétaire du reste au fur et à mesure de son édification. Le vendeur reste cependant le maître d’ouvrage.
La vente à terme :
Dans ce cas vous ne devenez propriétaire qu’a l’achèvement de la construction. Néanmoins, le vendeur s’engage à livrer la maison dès son achèvement.
Dans les deux cas les clauses sont pratiquement les mêmes.
*il faut une description exacte et détaillée de la maison au moyen d’une notice spéciale conforme à un modèle type agrée par arrêté ministériel. Si la maison fait partie d’un ensemble, le contrat doit en préciser la situation exacte. Consultez avant signature le règlement de copropriété.
*préciser la date de livraison de la maison.
*préciser le prix et les conditions de révision éventuelles.
*La possibilité de résilier le contrat si les prêts ne sont pas obtenus.
*l’échelonnement des versements cumulés en fonction du prix total :
-35% à la fin des fondations.
-70% à la mise hors d’eau.
-95% à la fin de la construction.
-Le solde soit 5% sera versé à la remise des clés.
-Les paiements seront fait au vendeur dans les cas d’un de contrat de vente en l’état futur d’achèvement et à un établissement financier dans le cas de contrat de vente à terme.
Réception : (voir plus haut contrat d’entreprise.)
Elle est certifiée par écrit par un architecte ou par une personne désignée par le tribunal, dans la vente en l’état futur d’achèvement. Elle doit être faite devant notaire dans le contrat de vente à terme.
Garanties :
Dans le cas de la vente en l’état futur d’achèvement, il y a deux garanties possibles : la garantie d’achèvement, et la garantie de remboursement toutes deux faites par un établissement financier. Dans le cas de la vente à terme, la garantie est implicite car le vendeur ne pourra utiliser les sommes versées qu’a la livraison d la maison…
Voilà pour j’espère avoir été assez clair et que cet article vous permettra de mener avec succès vos démarches.