Archives mensuelles : novembre 2014

Construire soi-même sa maison ?

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Construire soi-même sa maison ?

 

Il Faut  prendre la mesure de  toutes les tâches ainsi que de toutes les barrières que vous aurez à franchir pour arriver à bâtir votre maison.. Si par votre métier vous avez acquis certaines bases, il vous faudra seulement combler certaines lacunes. Si par contre vous êtes totalement ignorant de tout ce qui peut toucher de près  ou de loin à la construction d’une maison, il est temps de vous mettre au boulot et apprendre toutes les bases, conseils,  trucs et astuces, que vous pourrez trouver. Ne pas oublier une grosse dose de persévérance.

Il peut arriver pour diverses raisons pouvant être d’ordre économique, ou par pure envie de « faire soi-même » que vous ayez envie de vous lancer seul dans la construction de  votre maison. Plusieurs choix s’offrent à vous.

 

1/  tout faire soi-même.

 

Vous devrez tout  assumer de A à Z.  Si tel est le cas il vous faudra  supporter toutes les responsabilités juridiques. Faire vos plans,  Résoudre tous les problèmes techniques, faire vos demandes de permis de construire, vous occuper des financements, choisir les matériaux, construire la maison, et en fin de travaux obtenir le certificat de conformité. Pas simple tout ça en vérité. Et si en plus vous avez un boulot…Mais je connais pal mal de gens qui se sont lancés avec brio, j’ai même l’exemple d’une famille qui s’est lancée à construire un petit immeuble. Ils ont sacrifiés tous leurs weekends soirées et vacances, pendant plusieurs années. Le résultat est édifiant.

 

2/ Assurer la gestion de votre projet  et employer des ouvriers

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Vous avez pris la décision  de construire en employant vous-même des ouvriers qualifiés du bâtiment. Agir tel qu’un entrepreneur général. L’ensemble des problèmes vous reviennent  mais en plus il faut  assumer le fait  que vous êtes désormais  devenu Patron !

Vous devrez  pour se faire être en accord avec les lois du travail ;vous acquitter de vos charges,  obtenir un statut d’employeur temporaire.

 

3/ Prendre une  entreprise.

Vous continuez à gérer vous-même la gestion de votre maison, mais assurez en plus le recrutement de ou des artisans, qui vont construire votre maison.

Le propriétaire qui confie la construction à une ou plusieurs entreprises ou artisans doit les choisir après consultation et mise en concurrence puis signer suivant les cas ses devis.

 

Attention à ne pas s’engager avant d’avoir obtenu toutes vos autorisations, permis de construire, accords ferme d’emprunts, etc.. Vérifier aussi la solidité de l’entreprise, ses références, les garanties offertes.  Les tarifs les moins chers ne sont pas toujours la meilleure affaire au final ;    Ayez toujours à  l’esprit qu’un artisan travaille pour gagner son pain quotidien, et que s’il pratique des prix anormalement bas il y a un problème sérieux caché, qui tôt ou tard risque de vous retomber dessus. Il n’y a pas de miracle. Il devra soit bâcler le travail, soit tirer la qualité de la marchandise vers le bas, souvent les deux. Ça c’est dans le meilleur des cas, quelquefois cela se solde par un abandon de chantier.

Vous ne verrez les résultats désastreux que quelques années plus tard et votre super artisan auront mis la clé sous la porte depuis longtemps.

 

4/ se faire assister par un architecte, ou  par un courtier en travaux.

 

 

Une solution qui peut s’avérer judicieuse : faire appel à un courtier en travaux.

Une excellente aide pour la gestion et la sélection des entreprises. Bien sûr comme pour les autre corps de métier assurez-vous des compétences, de son expérience, et du sérieux de votre courtier.

Les avantages à opter pour cette solution sont nombreux.

Premièrement il ne vous en coûtera rien. Le courtier se rémunère sur un pourcentage pris sur les entreprises qui vont travailler sur votre chantier. Oui je vois déjà votre première réaction : oui mais alors les prix vont être majorés ! Eh bien non ! le but n’est pas de compenser les montants des commissions en augmentant les devis. Le courtier travaille avec un relationnel d’entreprises, et leur fait dons économiser tout le temps de prise de contact, de dégrossissement des travaux. Des négociations diverses, en gros il économise un temps fou, qu’il peut mettre à profit pour passer plus de temps sur ce qui lui rapporte sur ses chantiers.

De plus le courtier se doit de connaître les prix du marché et pourra vous aider à obtenir des prix placés. En outre il consultera obligatoirement plusieurs entreprises.

 

Pour conclure ce dossier,

 

Je dirai que le choix de la façon de procéder dépendra entièrement de vous et de votre expérience en la matière. N’hésitez pas à vous documenter, fouiller et rechercher les meilleures solutions techniques cadrant avec votre budget.

Toutefois ne vous surévaluez pas, car les erreurs dans le domaine de la construction coûtent au final très cher. Vous auriez vite fait de vous épuiser physiquement et moralement, si ce n’est aussi financièrement. Et il n’t aura pas toujours un Marc Emanuel de « l’émission tous ensemble » pour vous sortir du bourbier !

Confier la construction de votre maison à un professionnel

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Confier la construction de votre maison à un professionnel

 

Plusieurs options s’offrent à vous.

 

Choisir la bonne option peut s’avérer être en fait un choix très délicat. Se lancer seul ou de faire assister par un professionnel, est sans conteste  LE choix le plus important de toutes vos démarches. En effet il convient de ne pas se tromper sous peine de vivre une véritable épopée.

 

Un rêve qui  peut très vite tourner au  cauchemar. Vous allez tout d’abord faire le choix de vous tourner vers un architecte, une entreprise générale, un promoteur, ou un artisan.

Vous devrez ensuite accepter et signer les devis, puis signer des contrats qui vous garantiront jusqu’au parachèvement des travaux. Ce qui revient à dire que vous allez confier tout votre argent pendant un temps à des tiers.

Il faut donc ressembler un maximum d’informations sur ces sociétés  avant toute signature.

Il existe une catégorie de professionnels qui peuvent utilement vous conseiller dans vos démarches. Vous pourrez ainsi éviter de nombreux  écueils. Lorsque  vous vous   adressez à des   professionnels pour faire construire votre  maison,

vous  disposez souvent de plusieurs options possibles : selon que vous possédiez  déjà votre terrain, vos plans, des devis, vous préférez une maison isolée ou dans un lotissement,

 

1/ Propriétaire du terrain et des plans

 

Dans ce cas de figure vous avez déjà votre terrain et des plans que vous avez réalisés ou que votre meilleur ami à établis pour vous. Vous décidez de faire appel à une entreprise  générale de bâtiment qui devra vous livrer une maison clé en main. Vous allez donc signer

Un :  contrat d’entreprise. vous pourrez toutefois vous faire assister d’un architecte ou d’un courtier en travaux, d’un contrôleur technique, ou d’un bureau d’études. Selon les cas de figures et devant la complexité de l’ouvrage à réaliser il est parfois fortement conseillée de faire appel à ce type de professionnel.

 

2/ Propriétaire du terrain seulement.

 

Vous devrez dans ce cas choisir votre future maison sur photos, et plans, ou vue 3 D si vous avez la possibilité de tomber sur un professionnel équipé. Là encore  vous pourrez consulter un architecte, un courtier en travaux, un bureau d’études, et une entreprise du bâtiment. Une fois que vous aurez fait votre choix, il ne restera plus qu’à vous lancer…

 

La procédure à suivre sera alors la suivante :

  1. A) Vous signez alors un : contrat de construction de maison individuelle sur plan dans lequel vous devrez retrouver : la description précise et complète de la maison : plans surfaces, nombre de pièces, dégagements, dépendances, éléments d’équipements intérieurs et extérieurs.

*La notice descriptive suivant un modèle officiel.

*L’affirmation que le projet est conforme aux règles de l’urbanisme et de l’habitation.

*La date de livraison.

* Le prix total tout compris.

* l’échelonnement des versements, ou deux cas sont à considérer :

 

* Le constructeur est cautionné par un organisme extérieur (banque)

 

C’est ce que l’on nomme la garantie extrinsèque.

Les versements se réalisent en général de la façon suivante :

-5% à la signature du contrat.

-15% à l’obtention du permis.

-20% à la fin des fondations.

-55% à la mise hors d’eau. 95% 0 l’achèvement des travaux.

-95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie et chauffage…

-Le solde sera versé à la réception des travaux sauf dans le cas de réserves ou ces 5% restant seront consignés.

* Le constructeur n’est pas cautionné par un organisme extérieur.

 

C’est ce que l’on nomme la garantie intrinsèque.

Dans ce cas les versements cumulés sont plus réduits et « serrent » de  près le déroulement des travaux :

-3% à la signature

-20%  à la fin des fondations,

-45% à la mise hors d’eau,

-75% achèvement des travaux d’équipement de plomberie, menuiserie, chauffage.

-Le solde sera versé à la réception des travaux. En cas de réserves 15% pourront être consignés.

Réception :

 

Elle se  fait avec le constructeur à la fin des travaux. Les trois possibilités qui se présentent sont les mêmes que dans le cas du contrat d’entreprise.

 

Garanties :

 

Toutes les garanties  doivent bien entendu, figurer dans le contrat.

*Si le permis de construire n’est pas accordé, une clause doit prévoir l’annulation du contrat et le remboursement des sommes versées.

* Prévoir une clause vous permettant de résilier le contrat si le prix de fondations imprévues se révèle trop élevé.

*Garantie intrinsèque ou garantie extrinsèque.

*retenue de garantie.

*garantie biennale.

*garantie décennale.

 

  1. B) Vous pouvez mandater un spécialiste ou une société qui signe en votre nom. Dans ce cas vous devrez signer un : contrat de promotion immobilière.

Article 1831-1 

Modifié par Loi n°78-12 du 4 janvier 1978 – art. 5 JORF 5 janvier 1978 en vigueur le 1er janvier 1979.

C’est le promoteur qui est mandaté pour accomplir toutes les opérations nécessaires à la bonne fin des opérations.

 

Doivent figurer sur le Contrat les clauses suivantes :

*la description exacte du terrain.

*la description détaillée de la maison.

* le délai des travaux.

*le prix convenu.

*l’échelonnement des versements cumulés en fonction du montant total :

-15% à l’achèvement des fondations,

-70% à la mise hors d’eau.

-Le solde sera versé à l’achèvement des travaux.

Avant le versement, le promoteur devra vous fournir la justification de l’état d’avancement des travaux.

 

Réception : (Voir plus haut contrat d’entreprise.)

 

 

La mission du constructeur (promoteur)  prend fin lorsque les conditions suivantes sont remplies.

*Réception des travaux effectuée et réserves éventuelles levées.

* comptes entre entreprises arrêtés

Garanties à fournir :

Le promoteur doit être cautionné par un organisme financier.

Garantie Biennale.

Garantie décennale.

 

3/ ni terrain ni plans.

 

Vous ne possédez rien encore. Vous pourrez opter pour une maison groupée, accolée, ou isolée, construite avec d’autres dans un ensemble nommé lotissement. Vendu et produit par des promoteurs.

Vous pourrez aussi acheter un terrain et des plans à une société spécialisée vendant sur catalogue, (book). Dans ces deux cas se sera le contrat de vente d’immeuble à construire

Article L261-1 

Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 – art. 80 JORF 16 juillet 2006

Ainsi qu’il est dit à l’article 1601-1 du code civil :

 » La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

 

  1. A) Un contrat de réservation.

 Les clauses comprennent : la description exacte et détaillées de la future maison, la description des matériaux, et la situation de la maison, ainsi que bien sûr son prix, la date de signature du contrat, le montant et les conditions de prêt.

Le dépôt de garantie. 

C’est le seul exigible et il est limité à 5% du prix de vente. Il ne pourra pas être utilisé avant la signature du contrat.il devra être remis au notaire ou un établissement financier.

Le dépôt de garantie peut être remboursé, après renoncement à la signature du contrat dans les cas suivants :

*non-respect de délais

*augmentation du prix supérieur à 5%

*montant des prêts inférieurs à 10% du montant prévu.

*non-concordance de la description du logement sur le contrat de vente et sur le contrat de réservation.

*non fourniture d’un des équipements prévus.

  1. B) Le contrat de vente.

Vous  signerez devant un notaire, qui vous remettra le certificat d’urbanisme. Vous devrez alors vous renseigner avec attention sur les éventuelles servitudes du terrain et du logement. Vous assurer que le logement et le terrain ne sont grevés d’aucune hypothèque autre que celles garantissant le remboursement des prêts. Le contrat pourra revêtir deux formes.

La vente en l’état futur d’achèvement : dans ce cas précis vous devenez propriétaire du sol et de ce qui est construit  dès la signature. Vous devenez propriétaire du reste au fur et à mesure de son  édification. Le vendeur reste cependant le maître d’ouvrage.

La vente à terme :

Dans ce cas vous ne devenez propriétaire qu’a l’achèvement de la construction. Néanmoins, le vendeur s’engage à livrer la maison dès son achèvement.

Dans les deux cas les clauses  sont pratiquement les mêmes.

*il faut une description exacte et détaillée de la maison au moyen d’une notice spéciale conforme à un modèle type agrée par arrêté ministériel. Si la maison fait partie d’un ensemble, le contrat doit en préciser la situation exacte. Consultez avant signature le règlement de copropriété.

*préciser la date de livraison de la maison.

*préciser le prix et les conditions de révision éventuelles.

*La possibilité de résilier le contrat si les prêts ne sont pas obtenus.

*l’échelonnement des versements cumulés en fonction du prix total :

-35% à la fin des fondations.

-70% à la mise hors d’eau.

-95% à la fin de la construction.

-Le solde soit 5% sera versé à la remise des clés.

-Les paiements seront fait au vendeur dans les cas d’un de contrat de vente en l’état futur d’achèvement et à un établissement financier dans le cas de contrat de vente à terme.

Réception : (voir plus haut contrat d’entreprise.)

Elle est certifiée par écrit par un architecte ou par une personne désignée par le tribunal, dans la vente en l’état futur d’achèvement. Elle doit être faite devant notaire dans le contrat de vente à terme.

 

Garanties :

Dans le cas de la vente en l’état futur d’achèvement, il y  a deux garanties possibles : la garantie d’achèvement,  et la garantie de remboursement  toutes deux faites par un établissement financier. Dans le cas de la vente à terme, la garantie est implicite car le vendeur ne pourra utiliser les sommes versées qu’a la livraison d la maison…

 

 

Voilà  pour  j’espère avoir été assez clair et que cet article vous permettra de mener avec succès   vos démarches.

Comment lire un Devis ?

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Savoir lire un devis de façon correcte est la première des choses à apprendre si vous  décidez de vous lancer dans des travaux.

Il ne s’agit pas ici de savoir lire entre les lignes, mais de comprendre tout simplement une  règle  de base toute simple qui  consiste  à savoir ce que vous désirez avoir  exactement comme prestation, et en dresser la liste. Nombre de mes clients ne savent pas vraiment  ce qu’ils désirent, et n’ont qu’une vague idée du résultat qu’ils souhaiteraient obtenir. Or par expérience je sais aujourd’hui que pour qu’un client soit pleinement satisfait il faut que le   résultat colle à ses goûts. Il ne suffit pas de bien faire ‘’le boulot’’. C’est une erreur que commettent nombre d’artisans ils ne parlent pas assez avec leurs clients avant le début des travaux,  afin de déterminer leurs goûts, et surtout  de ce qu’ils ne désirent pas !

Cela vous semble tellement évident maintenant que vous le lisez !

 

Qu’est ce qu’un devis ?

 

Il n’est pas possible de reporter sur un plan tous les renseignements nécessaires à la définition des matériaux de construction. Cette description est faite sur un document écrit nommé descriptif (ou devis) qui complète les plans. On retrouve dans ce descriptif tout ce qui est requis par le maitre d’œuvre ou le client depuis la qualité et la définition des maçonneries, mortier, béton, dimension, des éléments de sanitaires, en passant par la marque et le type des robinets, éléments de cuisine…

Lorsque le « devis » mentionne les quantités relatives à chaque article énuméré on dit alors qu’il s’agit d’un devis quantitatif.

Enfin, s’il mentionne les prix on dit aussi qu’il s’agit de descriptif quantitatif estimatif.

Selon sa complexité, un devis peut être rédigé sous la forme d’un seul document indiquant les quantités et les prix, ou tenir sur plusieurs pages.

Dans ce cas on aura, par exemple, un devis pur ou chaque rubrique est référencée par un numéro et un quantitatif estimatif reprenant pour chacun des postes numérotés les quantités, et les prix unitaires et total.

L’importance Contractuelle d’un Devis.

Il faut garder à l’esprit que le devis va servir de pièce contractuelle pour la définition des matériaux et équipements, pour préciser les quantités nécessaire, et évaluer le coût des opérations.

Tout ce qui figure dans les devis doit être fournis par l’entreprise ou le constructeur. Tout ce qui n’est pas précisé ou qui ne l’est pas peut devenir matière à discutions et donner lieu à des suppléments de prix. Appelés travaux « supplémentaires » ou « avenant ».

Rédiger un devis est du domaine du professionnel. Un futur propriétaire ne doit jamais craindre d’exiger l’inscription des précisions qu’il juge nécessaire et ne doit pas se contenter de mots. Seuls les écrits restent et dissipent tout malentendu.

De plus en cas de litige important le devis sera la seule pièce uniquement valable a produire devant la justice. Seul ce qui est écrit sera retenu soit en faveur du client soit de l’entreprise.

Il est d’ailleurs prudent de ne pas laisser commencer les travaux tant que le devis final n’est pas abouti et signé. Car aux yeux de la justice cela peut constituer un accord tacite concernant toutes les rubriques insuffisamment précisées. De cette façon vous devez toujours avoir un devis en mains extrêmement détaillé et complet avant d’entreprendre vos travaux.

Aujourd’hui il n’y a plus vraiment de document modèle utilisé par les artisans ou les entreprises. Mais tous les devis se présentent généralement de la même façon.

Il est intéressant de noter que pour que votre devis soit complet il faut par exemple pour le poste sanitaire et salle de bain vous ayez suffisamment de détails : par exemple, pour les baignoires le type et la nature du matériau, les dimensions et les éléments qui les composent. Une rédaction du genre « fourniture et installation d’une baignoire et robinet » est absolument insuffisant. Car, s’agira t ‘il d’une baignoire en fonte, en acrylique, quelles seront ses dimensions et sa forme ou sa couleur ? Quant à la robinetterie s’agit-il d’une entrée de gamme ou bien d’un mélangeur thermostatique dont les prix vont sur simple au double. Une telle phrase ne nous dit pas non plus si cette robinetterie est aux normes NF !

L’ensemble de ces détails doit être porté sur votre devis. Il doit aussi y être précisé tout ce qui est ou non compris.

Cette dernière phrase est importante car il arrive fréquemment que la pose d’un article nécessite l’intervention de plusieurs corps de métiers : par exemple un chauffe-eau électrique implique le raccordement au réseau électricité et au réseau de distribution d’eau .il faut donc définir la limite des prestations de l’électricien et du plombier. (Pour ne pas payer par exemple de prestation aux deux corps de métiers)

Le contenu d’un devis estimatif.

Pour être acceptable de devis doit comporter l’adresse de l’entreprise être daté et signé.

Il doit aussi mentionner l’adresse ou les travaux seront réalisés.

La date prévisionnelle de début des travaux

Leur durée probable.

Ces derniers points sont « en général discutés par le maître d’œuvre ou le courtier en travaux lorsqu’ils sont chargés de la coordination des travaux : ils peuvent par ailleurs assortir ces engagements de pénalités pour retard.

Quant aux prix, il est prudent de vérifier que votre devis porte bien les mentions suivantes.

Les quantités des matériaux et prix unitaires HT.

Montant des taxes.

Coût total de l’opération

Enfin tout devis doit indiquer clairement : la date de l’offre.

La date limite de validité de l’offre. C’est à dire la date à laquelle l’entreprise n’est plus tenue de respecter son engagement sur les clauses du devis non encore accepté.

Les modalités de paiement, c’est-à-dire à quel stade des travaux les paiements partiels sont dus et sous quelles forme.

La valeur de retenue de garantie (5% par exemple) et sa durée 6 mois ou un an).

Le paiement des retenues de garanties ne sera effectué que si les travaux ont été réalisés conformément au cahier des charges et de qualité.

N’hésitez pas à nous faire savoir si cet article vous a été utile.

Avez-vous déjà construit tout seul votre maison ?