Archives de catégorie : Blog

Choisir Votre Futur Terrain

Publié le par

avant-d'acheter-son-terrain

Choisir Votre Futur Terrain

 

Acheter un  Terrain sera la première démarche que vous allez devoir entreprendre.

Le terrain est bien sûr le premier élément à considérer, sachant que de par sa configuration, sa constructibilité, et de sa situation géographique dépendront dans une très large mesure les caractéristiques et l’aspect de la maison qui pourra y être édifiée. Or  les arguments de vente souvent avancés dans la commercialisation des terrains s’attachent bien à souligner des éléments importants tels que la proximité des commodités de transports et commerces, ou les avantages d’une insertion dans un quartier agréable. Il est au contraire bien rare que soient évoquées, même au cours de l’ultime négociation, les difficultés que pourront éventuellement soulever les fondations ou bien encore la réelle possibilité de pouvoir faire un sous-sol sans être exposée aux inondations.

Par conséquent, il ne faut pas perdre de vue que si la valeur d’un terrain dépend surtout de son emplacement, ses caractéristiques en tant que sol de fondation peuvent remettre en question

Un décision d’achat. Nous ne pourrions donc que trop vous conseiller de prendre l’avis d’un spécialiste pour s’assurer que le terrain choisi ne comporte pas d’anomalie ou d’inconvénient majeur pour accueillir une maison et s’assurer de sa bonne intégration .

 

 

Deux cas de figure possible  de terrain ?

 

Le terrain isolé.

 

Lorsque l’on a l’intention d’acheter un terrain, il convient de s’informer auprès du Cadastre, son registre peut être consulté dans chaque mairie. Il précise sous forme de plans cotés les limites des propriétés foncières ;  il est possible d’en obtenir une copie partielle pour le terrain que l’on envisage d’acquérir. De la mairie, détentrice des fichiers des terrains à bâtir, elle peut donc renseigner sur les terrains disponibles. Par ailleurs c’est aussi elle qui délivre le permis de construire après avoir reçu le dossier correspondant et pris l’avis de la D.D.E ; du notaire, qui aura pour rôle d’authentifier les actes et intervient dans les prises d’hypothèques pour les prêts ;  de la direction départementale et éventuellement d’un spécialiste en travaux de fondations pour être bien au faîte de tout ce qui peut intéresser le terrain : servitudes, conditions d’accès, et d’équipement, penser aussi à vérifier les possibilités de raccordement et diverses formalités,  aléas inhérents au sol, etc…Car   de cet achat important  qu’est le terrain , dépend la construction de la maison. Le droit de  propriété de ce terrain ne présente d’intérêt que s’il existe le moins possible de restrictions…

 

La parcelle dans un terrain

 

Le terrain fait partie dans ce cas d’un ensemble sur lequel peuvent s’édifier un certain nombre de maisons.

La parcelle est vendue avec sa part de V.R.D, ainsi que tous les branchements ou raccordements aux équipements collectif déjà réalisés (voirie, eau, tout à l’égout, électricité, etc.)Puis des charges collectives.

 

Parfois vendue un peu moins chère qu’un terrain isolé, la parcelle peut parfois s’avérer  être un bon compromis. On retiendra cependant le fait que vous serez sur un lotissement avec des parties communes, et ne serez pas totalement indépendant.  Bien souvent les parcelles sont très réduites et se limitent à quelques mètres autour de la maison et par conséquent les premiers voisins très proches. Pensez aussi  que vous ne les choisirez pas ! Et tout comme vous ils seront là pour très longtemps. J’appelle cela le paramètre surprise. Ce peut être le bonheur total comme l’enfer sur terre.

Un autre avantage, en règle générale les terrains sont pratiquement tous bien situés et bien plats, réduisant par le fait les coûts de construction. Ils sont livrés urbanisés, quelquefois avec les portails et murets de clôtures, les allées sont revêtues d’enrobé.

Voilà donc pour ce premier  tour d’horizon il ne vous reste plus qu’à faire votre choix…

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Avant d’acheter votre terrain

Publié le par

Avant d’acheter votre terrain

 

Lorsque vous aurez consulté plusieurs agents immobiliers, vu votre notaire, constructeurs  divers, plusieurs terrains (lotisseur) et municipalité, vous allez vous trouver face à un petit choix de terrain correspondant ou se reprochant, -c’est plus souvent le cas- à vos critères de sélection. Possibilités financières, implantation souhaitée pour la maison, surface, exposition, quartier, ainsi qu’une certaine proximité pour toutes les commodités, écoles, lieux de cultes, commerces, activités culturelles, sportives  loisirs. Pour les terrains les plus éloignés, vous avez réfléchis aux moyens de transports, publics ou privés ainsi qu’à leur coût ;

Mais avant toute décision définitive il reste indispensable de vérifier quelques données complémentaires d’ordre financier, juridique, et technique. Vous  pourrez consulter à ce sujet un spécialiste.

 

Les données financières.

 

Le prix au mètre carré du  terrain, les droits d’enregistrement de l’acte d’achat et les frais de  notaire ne seront pas les seules dépenses. A programmer. Bien souvent s’y ajoutent :

*les frais de bornage.

* les dépenses d’aménagement ou de réfection d’une voie d’accès.

*les dépenses qui peuvent devenir considérables, si le besoin d’avoir un terrassement avec mur de soutènements.

*Les raccordements en eau électricité, réseaux d’évacuation.

*le  coût des clôtures.

*les taxes diverses de branchement,

Si pour construire vous devez contracter un emprunt, il sera préférable de faire une demande globale comprenant l’achat du terrain et de la construction. Car souvent vous obtiendrez un meilleur taux que pour un terrain seul.

 

Les données juridiques.

 

 

Elles portent essentiellement sur les servitudes, c’est-à-dire les contraintes à respecter pour construire. On distingue les servitudes de droit public de celles de droit privé.

Les servitudes d’urbanisme régissent l’utilisation du terrain en fonction de sa  situation dans les diverses zones prévues par le plan d’occupation des sols. Elles précisent la surface des parcelles, la hauteur et la forme des constructions, la densité d’implantation, les dispositions techniques à respecter, les alignements façade etc.

Pour   les connaître on se procure simultanément au bureau du maire de la localité le certificat d’urbanisme Les imprimés nécessaires pour la demande sont délivrés en mairie. Selon les communes il peut y avoir de fortes  variations ;  mais à titre d’exemple, sur un terrain d’au moins 1000m2 quand il est raccordé à la voie publique et à un réseau de distribution d’eau potable, la surface du logement doit être supérieure au dixième du terrain et inférieure à 250m2. Sur un terrain d’environ 4000m2  lorsqu’il est raccordé à la voie publique, la surface du logement doit être inférieure aux 250m2.

Dans tous les cas nous vous avons simplement donné ce mode ce calcul afin de vous faire prendre la mesure du mode de calcul utilisé. Ne   pas se fier à cet exemple qui a toutes les chances de ne correspondra pas a votre cas.

 

 

Les servitudes de voirie

 

Elles concernent : La distance avec les routes, les autoroutes,

La visibilité que les propriétaires doivent ménager près des carrefours et des virages.

La distance entre  divers ouvrages et les voies ; arbres, haies, le long d’une voie ferrée, le long d’un cours d’eau autant de normes et de distances à respecter qu’il convient de bien connaître avant d’implanter par exemple sa clôture sous peine de devoir tout recommencer.

Ne pas hésiter donc à aller se renseigner auprès de votre mairie pour connaitre les dispositions qui peuvent s’appliquer à tel ou tel cas particulier.

 

Les données techniques.

 

 

Les raccordements : le certificat d’urbanisme précise :   La distance entre le terrain et les réseaux d’électricité et de gaz de France,  d’adduction d’eau, des télécommunications ;

L’existence ou non d’un réseau tout à l’égout : dans l’affirmative il faut implanter la maison de façon que l’écoulement soit gravitationnel. Ou en plus clair, que l’écoulement se fasse grâce à la pente, sans que l’on soit obligé de faire appel à un système de pompage. Il est toujours possible, sur le plan technique, d’amener l’eau l’électricité, et le gaz jusqu’en limite de propriété, mail il faut toujours faire attention au coût des travaux qui peut être très élevé en raison de l’éloignement ou la nature du terrain.

Par contre en l’absence de tout à l’égout, il faut être très prudent en ce qui concerne l’évacuation des eaux usées, qui peut poser de gros  problèmes liés à la nature du sol.

C’est d’ailleurs le cas par exemple pour un terrain argileux.

Le sol

 

Il faut tenir compte de la configuration et de la nature du sol de façon à éviter des  surprises désagréables qui seraient génératrices de dépenses supplémentaires relativement importantes.au moment de l’exécution des fondations, ou pis encore de désordres toujours plus graves. Qui pourraient n’apparaître qu’une fois la maison terminée.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Construire soi-même sa maison ?

Publié le par

 

Construire soi-même sa maison ?

 

Il Faut  prendre la mesure de  toutes les tâches ainsi que de toutes les barrières que vous aurez à franchir pour arriver à bâtir votre maison.. Si par votre métier vous avez acquis certaines bases, il vous faudra seulement combler certaines lacunes. Si par contre vous êtes totalement ignorant de tout ce qui peut toucher de près  ou de loin à la construction d’une maison, il est temps de vous mettre au boulot et apprendre toutes les bases, conseils,  trucs et astuces, que vous pourrez trouver. Ne pas oublier une grosse dose de persévérance.

Il peut arriver pour diverses raisons pouvant être d’ordre économique, ou par pure envie de « faire soi-même » que vous ayez envie de vous lancer seul dans la construction de  votre maison. Plusieurs choix s’offrent à vous.

 

1/  tout faire soi-même.

 

Vous devrez tout  assumer de A à Z.  Si tel est le cas il vous faudra  supporter toutes les responsabilités juridiques. Faire vos plans,  Résoudre tous les problèmes techniques, faire vos demandes de permis de construire, vous occuper des financements, choisir les matériaux, construire la maison, et en fin de travaux obtenir le certificat de conformité. Pas simple tout ça en vérité. Et si en plus vous avez un boulot…Mais je connais pal mal de gens qui se sont lancés avec brio, j’ai même l’exemple d’une famille qui s’est lancée à construire un petit immeuble. Ils ont sacrifiés tous leurs weekends soirées et vacances, pendant plusieurs années. Le résultat est édifiant.

 

2/ Assurer la gestion de votre projet  et employer des ouvriers

.

Vous avez pris la décision  de construire en employant vous-même des ouvriers qualifiés du bâtiment. Agir tel qu’un entrepreneur général. L’ensemble des problèmes vous reviennent  mais en plus il faut  assumer le fait  que vous êtes désormais  devenu Patron !

Vous devrez  pour se faire être en accord avec les lois du travail ;vous acquitter de vos charges,  obtenir un statut d’employeur temporaire.

 

3/ Prendre une  entreprise.

Vous continuez à gérer vous-même la gestion de votre maison, mais assurez en plus le recrutement de ou des artisans, qui vont construire votre maison.

Le propriétaire qui confie la construction à une ou plusieurs entreprises ou artisans doit les choisir après consultation et mise en concurrence puis signer suivant les cas ses devis.

 

Attention à ne pas s’engager avant d’avoir obtenu toutes vos autorisations, permis de construire, accords ferme d’emprunts, etc.. Vérifier aussi la solidité de l’entreprise, ses références, les garanties offertes.  Les tarifs les moins chers ne sont pas toujours la meilleure affaire au final ;    Ayez toujours à  l’esprit qu’un artisan travaille pour gagner son pain quotidien, et que s’il pratique des prix anormalement bas il y a un problème sérieux caché, qui tôt ou tard risque de vous retomber dessus. Il n’y a pas de miracle. Il devra soit bâcler le travail, soit tirer la qualité de la marchandise vers le bas, souvent les deux. Ça c’est dans le meilleur des cas, quelquefois cela se solde par un abandon de chantier.

Vous ne verrez les résultats désastreux que quelques années plus tard et votre super artisan auront mis la clé sous la porte depuis longtemps.

 

4/ se faire assister par un architecte, ou  par un courtier en travaux.

 

 

Une solution qui peut s’avérer judicieuse : faire appel à un courtier en travaux.

Une excellente aide pour la gestion et la sélection des entreprises. Bien sûr comme pour les autre corps de métier assurez-vous des compétences, de son expérience, et du sérieux de votre courtier.

Les avantages à opter pour cette solution sont nombreux.

Premièrement il ne vous en coûtera rien. Le courtier se rémunère sur un pourcentage pris sur les entreprises qui vont travailler sur votre chantier. Oui je vois déjà votre première réaction : oui mais alors les prix vont être majorés ! Eh bien non ! le but n’est pas de compenser les montants des commissions en augmentant les devis. Le courtier travaille avec un relationnel d’entreprises, et leur fait dons économiser tout le temps de prise de contact, de dégrossissement des travaux. Des négociations diverses, en gros il économise un temps fou, qu’il peut mettre à profit pour passer plus de temps sur ce qui lui rapporte sur ses chantiers.

De plus le courtier se doit de connaître les prix du marché et pourra vous aider à obtenir des prix placés. En outre il consultera obligatoirement plusieurs entreprises.

 

Pour conclure ce dossier,

 

Je dirai que le choix de la façon de procéder dépendra entièrement de vous et de votre expérience en la matière. N’hésitez pas à vous documenter, fouiller et rechercher les meilleures solutions techniques cadrant avec votre budget.

Toutefois ne vous surévaluez pas, car les erreurs dans le domaine de la construction coûtent au final très cher. Vous auriez vite fait de vous épuiser physiquement et moralement, si ce n’est aussi financièrement. Et il n’t aura pas toujours un Marc Emanuel de « l’émission tous ensemble » pour vous sortir du bourbier !